A nyíregyházi ingatlanpiacot egy különös jelenség uralja: az árak nem a logika és a közgazdasági alapelvek mentén alakulnak. Olyan árképzési trend figyelhető meg, amely szinte teljesen figyelmen kívül hagyja a kereseteket és a gazdasági realitásokat. De hogyan jutottunk el idáig?

 

A számok nem hazudnak: az ellentmondások kiindulópontja

A statisztikák egymásnak ellentmondó tényeket tárnak elénk, amelyek rámutatnak az ingatlanárak és a vásárlóerő közötti hatalmas szakadékra.

  • Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegyében a teljes munkaidőben foglalkoztatottak nettó átlagbére 310.378 Ft volt 2024 augusztusában – ez a legalacsonyabb az országban vármegyei alapon.
  • Nyíregyházán egy 50 m²-es, átlagos használt lakás megvásárlásához 8,2 évnyi nettó fizetésre van szükség (2025. februári adatok szerint). Ezzel a 8,2 évvel az összes vármegyeszékhely közül Nyíregyháza a hatodik város, ahol a legtöbbet kell dolgozni egy saját ingatlanért.

Ezek a számok világosan megmutatják, hogy az ingatlanárak a helyi keresetekhez képest rendkívül magasak. De mi lehet az oka ennek a drasztikus eltérésnek?

 

Az árak elszakadása a közgazdasági alapoktól

Egy egészséges ingatlanpiac esetében az áraknak arányosnak kellene lenniük a keresetekkel. Ha a bérek alacsonyak, akkor az ingatlanok is olcsóbbak, és fordítva. Nyíregyházán azonban ez az egyensúly teljesen felborult.

Elméletileg egy olyan városban, ahol a keresetek az országos átlag alatt vannak, az ingatlanáraknak ezt a realitást tükröznie kellene. Ehhez képest Nyíregyházán az országos átlaghoz közelítő, sőt sok esetben azt meghaladó árakkal találkozunk.

Ennek eredményeként Nyíregyházán arányosan az egyik legnehezebb lakáshoz jutni az országban, ha a nettó átlagkeresetek és az ingatlanárak viszonyát nézzük.

 

Miért gondolják az ingatlantulajdonosok, hogy az ingatlanjaik többet érnek, mint indokolt lenne?

A kérdés jogos, és sokszor elgondolkodtatott már. Vajon miért alakult ki az a helyzet, hogy a nyíregyházi ingatlantulajdonosok olyan áron szeretnék eladni ingatlanjaikat, amely nincs összhangban a helyi vásárlóerővel?

 

Bár számos tényező játszhat közre, néhány lehetséges magyarázatot érdemes megfontolni:

  1. Érzelmi kötődés és túlértékelés – Az ingatlanok ára sok esetben nem a piac valós értékén, hanem az eladók érzelmi kötődésén alapul. Egy lakás vagy ház emlékekkel teli hely, ami az eladók szemében sokkal értékesebbé teszi, mint amennyit a piac valóban hajlandó fizetni érte.
  2. Mások árazásának követése – Ha egy eladó azt látja, hogy a szomszéd lakása „ilyen és ilyen” áron került meghirdetésre, automatikusan azt feltételezi, hogy az ő ingatlana is ér annyit, sőt, akár még többet is.
  3. Külső hatások és spekuláció – Az országos ingatlanpiaci trendek, a média által gerjesztett lakásvásárlási láz és a befektetői spekulációk is növelhetik az árakat, még akkor is, ha a helyi fizetések ezt nem támasztják alá.
  4. A kereslet-kínálat torzulása – Nyíregyházán sok esetben a kínálat alacsonyabb, mint a kereslet, így az eladók megengedhetik maguknak, hogy irreálisan magas árakat szabjanak meg – hiszen előbb-utóbb valaki úgyis fizet érte.

 

Merre tart az ingatlanpiac?

A jelenlegi ingatlanárakkal kalkulálva rövid és középtávon egy lassulás várható a nyíregyházi lakáspiacon. Nem tartható fenn sokáig az a helyzet, hogy ilyen távol áll egymástól a helyi kereseti lehetőség és az ingatlantulajdonosok vágyvezérelt, sokszor elrugaszkodott ingatlan árazása.

Az év első két hónapjához képest már most is érezhető a kereslet lassulása, és meggyőződésem, hogy ez a tendencia az elkövetkező hónapokban is folytatódni fog. A kereslet csökkenése előbb-utóbb magával hozhat egy kisebb mértékű korrekciót is az elszabadult ingatlanpiaci árakban. Hogy ez mikor és milyen mértékben következik be, az még kérdéses, de a trendek egyértelműen arra utalnak, hogy az áraknak igazodniuk kell a realitáshoz.