2025-ben valami egészen különös, sőt ha őszinték vagyunk: teljesen indokolatlan drágulási hullám söpört végig a magyar lakóingatlan-piacon – és természetesen a nyíregyházi ingatlanpiac sem maradhatott ki belőle. Olyan árrobbanást láttunk, amely messze elszakadt a gazdasági fundamentumoktól, a valós jövedelmi viszonyoktól és a lakosság tényleges vásárlóerejétől. A végeredmény? A nyíregyházi lakások hirdetési árai 2025-ben nagyjából 41%-kal emelkedtek, ami elképesztő mértékű drágulás egyetlen év alatt – különösen úgy, hogy ennek jelentős része nem valós piaci teljesítményből, hanem puszta várakozásokból és túlzásba vitt optimizmusból született.

A legnagyobb vesztesei ennek az évnek egyértelműen a vevők voltak: az átlagos, tisztességesen dolgozó emberek, akik lakást szerettek volna vásárolni Nyíregyházán, de az ingatlanárak szó szerint kiszaladtak alóluk. A piac pedig mintha csak sportot űzött volna ebből: két nagy áremelési hullámmal verte meg a vevőket – először év elején, majd egy újabb lendülettel nyár után.

Nézzük tehát meg részletesen, miért drágultak a nyíregyházi lakások hirdetési árai 41%-kal 2025-ben, milyen hírek és illúziók fűtötték ezt az árrobbanást, és hogyan sikerült kétszer is padlóra küldeni a vevőket egyetlen év alatt.

 

Az első sokk – a „1000 milliárd forint” hírére drágult minden

2025 elején a sajtó tele volt a hírekkel, miszerint 1000 milliárd forint folyik be az ingatlanpiacra a felszabaduló államkötvényekből és egyéb megtakarításokból. Ez a hatalmas összeg – amit a piac szereplői eleinte várakozással, később viszont pánikkal fogadtak – arra késztette az eladókat, hogy már az év első heteiben elkezdjék feljebb tolni az eladó ingatlan hirdetések árait. A vevők, látva a száguldó ingatlanárakat, azonnal akcióba léptek, nehogy „lemaradjanak” a „jó befektetésről”.
Pedig a valóságban az a 1000 milliárd forint NEM érkezett meg, kizárólag egy kisebb része landolt a lakáseladók zsebébe. Magyarországon az ingatlanpiaci keresletet támogató megtakarítások és hitelek inkább szórványosan és lassabban folytak be, és nem támasztották alá ténylegesen ezt a rögtön emelkedő árszintet. Mégis, március–áprilisra a hazai lakóingatlanok hirdetési árai olyan mértékben nőttek, hogy az év egészére számolt átlagos ingatlanár-emelkedés könnyen elérhette akár a 20–30% +-ot is az alapokhoz képest – jóval nagyobbat, mint amit a fundamentumok indokoltak volna.

Ez volt az első vereség: a vevők a túlárazott ingatlanok árlistáján találkoztak először olyan számokkal, amelyek mögött nem állt tényleges növekvő jövedelem vagy nagyobb fizetőképes kereslet – pusztán a hírre épülő optimizmus és kapkodás.

 

A második sokk – Otthon Start és a 3%-os kamat hype

Éppen hogy lenyugodott a piac az első hírek hatása után, jött egy még nagyobb hullám: a 3%-os lakáshitel-kedvezményes kamatot ígérő Otthon Start program híre. Ez a kedvezményes konstrukció azt vetítette előre, hogy az ingatlanvásárlás a jövőben sokkal olcsóbb lesz – legalábbis a hitelköltséget tekintve. A magyar sajtó és a közösségi média gyorsan átvette ezt a narratívát, és a vásárlók félelmet éreztek, hogy „most kell lépni”, különben később már nem tudnak majd kedvező hitellel ingatlant venni.

15 ezer Otthon Start hitelt ki is folyósítottak már, amelyek összértéke több mint 500 milliárd forintot is meghaladott. Ez nem kevés, de egy ilyen pénzmennyiség önmagában nem indokolja azt az árrobbanást, amit az ingatlanárakban láttunk.

Ez volt a második vereség: a vevők hiába kaptak kedvező hitelkonstrukciót, amikor már meglévő, túlárazott eladó ingatlan hirdetések árai sokkal magasabbak voltak annál, amit ésszerűen megértek volna. A piaci árak tovább emelkedtek, hiszen sok tulajdonos az új hírre építve még nagyobb árat próbált érvényesíteni.

 

Miért nem működött a „gazdasági logika”?

Egy klasszikus ingatlanpiacon az árakat a kereslet és kínálat egyensúlya alakítja. Azonban 2025-ben Magyarországon és Nyíregyházán az ingatlanpiac inkább hír- és érzelemvezérelt piaccá vált. A lakáshirdetések árkategóriái profi számítások helyett:

  • rögtön és meggondolatlanul emelkedtek a jó hírekre,
  • tovább száguldottak az újabb programfelhajtás hatására,
  • és a tulajdonosok olyan árszinteket céloztak meg, amelyek mögött nem álltak valós érték.

A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint 2025 második negyedévében az átlagos lakásárak országosan lényegesen gyorsabb ütemben nőttek, mint amit a jövedelmek, bérleti díjak vagy építési költségek indokoltak volna. Ez tehát nem volt fundamentális növekedés – egyszerű árrobbanás történt, amelyet a piaci szereplők túlzott optimizmusa és az érzelmi reakciók fűtöttek.

 

Az igazság – eladók és vevők egyaránt felelősek

Fontos, hogy ne csak a tulajdonosokat hibáztassuk. A drágulás nem működött volna ilyen mértékben vevők nélkül. Ha nem lettek volna olyanok, akik hajlandók voltak irreálisan magas árakat elfogadni – akár hitellel, akár önerőből –, akkor az eladók nem tudták volna tartani vagy emelni az árakat.
Tehát a „játékban” mindkét oldal szerepet játszott:

  • az eladók túlzó elvárásokkal áraztak,
  • a vevők pedig a FOMO („félelem, nehogy lemaradjanak”) miatt túl sokat fizettek.

Ez az együttállás egy olyan árspirált eredményezett, amelyben a hátrányt végül a tényleges lakástulajdonhoz jutni kívánók szenvedték el – különösen azok, akik nem engedhettek meg maguknak ilyen drága vételárakat.

 

2026 - újabb lehetőség … újabb őrültség?

Ahogy 2025-ben megtanultuk, a Nyíregyháza ingatlanpiac és a magyar ingatlanárak nem feltétlenül a fundamentumokra reagálnak. Így bármit hozhat a következő év: új hírek, új programok, új áremelkedések vagy épp korrekciók. Ezért egyre fontosabb, hogy tudatosan, adatvezérelt módon közelítsük meg az ingatlanok értékét – ne csak a hírek után fussunk, hanem értsük is azok hátterét.

 

Ha kíváncsi vagy arra, hogyan alakulhatnak majd az ingatlanárak Nyíregyházán 2026-ban, vagy szeretnéd, hogy segítsek az eladó ingatlanod korrekt árazásában, keress bátran! A jól időzített és szakértői ingatlanközvetítés most többet ér, mint valaha.

—

Horváth Géza
lakóingatlan specialista
30/999 9150