Az ügyvéd figyelmeztet: Sokan pánikba esnek, amikor látják a nyíregyházi ingatlanárak szárnyalását, mert azt hiszik, az eladási ár után hatalmas összeget kell befizetniük az államkasszába. A NAV 2026-os tájékoztatása azonban egyértelmű: nem az eladási ár számít. Aki csak a végösszeget nézi, az elszalasztja a lehetőséget, hogy legálisan akár nullára csökkentse az adóterhét.

Az ingatlaneladás gyakran életünk egyik legnagyobb pénzügyi döntése, amit 2026-ban is rengeteg bizonytalanság övez. A legnagyobb félreértés az alapoknál kezdődik: a közvélemény hajlamos összekeverni a bevételt a tényleges jövedelemmel. Pedig a kettő között milliókban mérhető a különbség. A NAV üzenete világos: értsd meg a számítás mögötti logikát, és ne fizess többet, mint amennyit muszáj!

A szakmai útmutatásban ismét Dr. Radics László, Nyíregyháza egyik meghatározó, ingatlanügyekkel foglalkozó ügyvédje segít eligazodni. Munkája során nap mint nap segít az eladóknak abban, hogy a jogszabályok adta kereteken belül optimalizálják az adófizetést, elkerülve a hibás számításokból eredő bírságokat.

H.G.: Még mindig tartja magát a városi legenda, hogy ha az eladott ház árából rögtön másikat veszek, akkor nem kell adóznom. Ez 2026-ban is így van?

  • Dr. Radics László: Ez az egyik legfájdalmasabb tévhit, amivel találkozom. Sokan még mindig a régi, „lakásszerzési kedvezményben” bíznak, de az az igazság, hogy ez a szabály már több mint 15 éve megszűnt. A NAV-ot nem érdekli, hogy kenyeret veszel a pénzből vagy egy másik palotát: ha jövedelmed keletkezett az eladáson, az adót be kell vallani és fizetni. A régi „kedvezményből” annyi viszont megmaradt lehetőségként, hogy ha a megszerzett jövedelemből másik lakhatás céljára szolgáló ingatlant veszel, a NAV kérelemre az adót mérsékelheti vagy el is engedheti.

H.G.: Akkor is kell adózni, ha ugyanannyiért adom el a lakást, mint amennyiért vettem?

  • Dr. Radics László: Nem. Ha nincs nyereség (tehát a bevétel nem több, mint a korábbi vételár és a költségek összege), akkor nem keletkezik jövedelem, így adófizetési kötelezettség sincs.

H.G.: Mikor számít „régi” vételnek egy ingatlan a NAV szemében?

  • Dr. Radics László: A bűvös határ az 5 év. Ha az eladás a vásárlás évét követő ötödik évben vagy azt követően történik, az ügylet teljesen adómentessé válik, függetlenül attól, mekkora profitot realizáltunk.

H.G.: Mit jelent pontosan az, hogy várjunk 24 órát? Honnan ketyeg valójában az az 5 év?

  • Dr. Radics László: Ez a legkritikusabb pont, ahol a legtöbb pénz vész el a figyelmetlenség miatt. Az 5 éves időtartamot ugyanis nem a beköltözéstől, nem az utolsó részlet kifizetésétől, de még csak nem is feltétlenül a szerződés aláírásának napjától számoljuk. A NAV a földhivatali benyújtás napját nézi.

 

Ha például 2021. május 12-én adták be vásárláskor az adásvételi szerződésed a földhivatalba, és 2025. december 31.-én adod el az ingatlant, akkor még a nyereség 30%-a után adózni kell. Ha azonban vársz egyetlen napot, és csak 2026. január 1.-én írod alá az új szerződést, a fizetendő adód kerek 0 forint. Ezért mondom mindig: az eladás előtt az első utunk a tulajdoni laphoz vezessen, hogy pontosan lássuk azt a dátumot!

H.G.: Mi a helyzet akkor, ha nem vásároltam, hanem örököltem az ingatlant? Ott is a vételárat kell kivonni az eladási árból?

  • Dr. Radics László: Öröklésnél nincs „vásárlási ár”, ilyenkor a szerzési érték az az érték lesz, amit az öröklési illeték kiszabásakor megállapítottak, vagy ha nem történt ilyen, akkor a hagyatéki leltárban rögzített érték. Itt sokan elkövetik azt a hibát, hogy öröklésnél kérik a minél alacsonyabb érték megállapítását, hogy ne kelljen illetéket fizetniük (ami egyenes ági rokonoknál jelenleg amúgy is 0 Ft). Csakhogy ha alacsony értéken veszik át az ingatlant, és később drágán adják el, a kettő közötti különbség után hatalmasat fognak adózni. Itt is a stratégiai tervezésen múlik minden és hogy előre gondolkodjunk azon, mik a terveink az örökséggel.

H.G.: Mi a leggyakoribb hiba, amit a nyíregyházi eladók elkövetnek?

  • Dr. Radics László: A rosszul meghatározott szerzési időpont és az elfelejtett költségek. Sokan nem tudják, hogy az adó alapja sávosan csökken az évek alatt, és minden egyes megőrzött számla pénzt jelent a zsebükben.

Bevétel vs. Jövedelem

Az adó (melynek mértéke jelenleg 15%) nem a teljes eladási árra vonatkozik. A NAV képlete egyszerű, mégis sokan rontják el:

Adó alapja = Eladási ár – (Vásárlási ár + Igazolt költségek)

 

A költségek közé tartozik az ügyvédi díj, az ingatlanközvetítő jutaléka, a hirdetések és a beruházások (felújítások). Ezért fordulhat elő, hogy két, pontosan ugyanannyiért eladott lakás után az egyik tulajdonos súlyos százezreket fizet, a másik pedig semmit.

Az idő mindent megszépít (és adómentessé tesz)

Az „ötéves szabály” a legjobb barátunk. Minél távolabb kerülünk a vásárlás dátumától, annál kisebb a jövedelem adóköteles része.

Vásárlás és eladás közötti idő

Adóköteles jövedelem aránya

0. és 1. évben

100%

2. évben

90%

3. évben

60%

4. évben

30%

5. évben vagy később

0% (Adómentes!)

Figyelem! Akár egyetlen év különbség is milliókat jelenthet. Ezért hangsúlyozza a NAV, hogy a pontos időpontok és a szerzési idő meghatározása kritikus fontosságú.

H.G.: Mit javasolsz ügyvédként?

Dr. Radics László: „Ne csak az árat nézzük, hanem a naptárat is! Ha valaki a negyedik év végén jár, gyakran érdemes várni az eladással, hogy a 30%-os adóalap helyett már a 0%-os sávba essen. Ez egy tiszta, legális és rendkívül kifizetődő stratégia.”

Szakértői emlékeztető:

  • Az adót kizárólag a nyereségre (jövedelemre) kell megfizetni, nem a teljes árra.
  • A 15%-os adót az igazolt költségek (ügyvéd, felújítás, közvetítő) jelentősen csökkentik.
  • Az ingatlanpiacon az idő pénz: az 5 éves szabály teljes adómentességet biztosít.
  • Ha nincs profit, nincs adó – de az igazolhatóság (számlák!) elengedhetetlen.

Bizonytalan az adószámítást illetően? Ne hagyja, hogy a NAV-val való elszámolás kellemetlen meglepetést okozzon! Dr. Radics László több mint 15 éve foglalkozik ingatlan-adásvételekkel, irodája Nyíregyházán, a Báthori utca 6. I.em/2 szám alatt található, itt segítenek pontosan kiszámolni a fizetendő összeget és megtalálni a legális költségcsökkentési lehetőségeket. Az ügyvédi iroda az alábbi telefonszámon: 30/972 3883 és e-mail címen: drradicslaszlo@gmail.com érhető el ….de a Facebook-on is megtalálod őket ide kattintva.

Lakóingatlan specialistaként pedig segítek abban, hogy az adózási szempontokat is figyelembe véve a legjobb időpontban és a legjobb áron értékesítsük az ingatlanodat.

 

Az ügyvéd figyelmeztet – a döntés a Tiéd!

Horváth Géza

lakóingatlan specialista

30/999 9150

Nyíregyháza ingatlanpiaci szakértője