Évekig a „fizetek és imádkozom” elve uralkodott az új építésű lakások piacán. A vevők kifizették a vételárat, de ha a beruházó félúton csődbe ment, csak a sor végén állhattak a pénzükért. 2026-tól azonban egy vadonatúj eszköz, a társasházi építményi jog alapjaiban írja felül a biztonsági szabályokat. Aki nem él ezzel az új lehetőséggel, az továbbra is az összes pénzét kockáztatja egyetlen aláírással.

2026. tavaszától alapvető változás lépett életbe a magyar ingatlanpiacon. A kormány célja az új lakások építésének pörgetése, de ehhez bizalom kell. Az új szabályozás lehetővé teszi, hogy a kedvezményes, kamattámogatott hitelek – mint az Otthon Start vagy a CSOK Plusz – már az építkezés korai szakaszában folyósíthatóak legyenek.

Nyíregyházán is sorra indulnak az új projektek, de a vevők joggal óvatosak: senki nem akar egy félkész betontorzót nézegetni, amiben a megtakarításai állnak. A társasházi építményi jog pontosan erre a bizonytalanságra ad választ: jogilag rögzített, a tulajdoni lapra bejegyzett védelmet kap a vevő már az első kapavágás előtt.

A cikk szakmai részében Dr. Radics László, Nyíregyháza egyik meghatározó, ingatlanügyekkel foglalkozó ügyvédje segít eligazodni. Munkája során nap mint nap találkozik olyan jogi és időzítési hibákkal, amelyek utólag akár milliós veszteséget is okozhatnak az érintetteknek. Ő az a szakértő, aki segít értelmezni a tervasztal melletti vásárlás legapróbb részleteit is.

H.G.: Tényleg megkaphatom a CSOK-ot egy még fel nem épült lakásra?

Dr. Radics László: Igen, tulajdonképpen ez lenne ennek az új jogintézmények az egyik elsődleges célja. A társasházi építményi jognak köszönhetően a bank már a társasház építése során is folyósíthatja a támogatott hitelt, de a jelenlegi ismereteink szerint – és itt a figyelmeztetés – a pénz nem közvetlenül az építtetőhöz kerül, hanem egy zárolt óvadéki számlára, amit a bank felügyel.

H.G.: Mi történik, ha a beruházó cége ellen végrehajtás indul?

Dr. Radics László: Itt jön be a társasházi építményi jog biztosíték funkciója. Ha be van jegyezve a javunkra a társasházi építményi jog, akkor a vevő pozíciója olyan erős lesz, mint egy banké: az érintett ingatlan végrehajtás vagy felszámolás körében történő értékesítése esetén a vevő a kifizetett vételár erejéig jelzálogjogosultként léphet fel, és a többi hitelezőt megelőző sorrendben juthat hozzá a követeléséhez.

H.G.: Ez ugyanaz, mint a régi „tulajdonjog-fenntartással történő eladás”?

Dr. Radics László: Nem, ez egy eltérő jogi fogalom! A társasházi építményi jog esetén már lehetőség van arra, hogy a jogosultságot a létrejövő lakás ingatlan megjelölésével jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba, így annak tulajdonjogát az épület elkészültét követően megszerezze a vevő. A kivitelezés folyamán pedig elidegenítési és terhelési tilalmat jelent. A vevő hozzájárulása nélkül az adott lakást senki másnak nem adhatják el és nem terhelhetik meg.

Jelentős eltérés, hogy a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői joggal szemben a társasházi építményi jog zálogjoggal terhelhető, a jogalkotó pedig ettől reméli azt, hogy a pénzintézetek a társasházi építményi jogot fedezetként elfogadva hajlandóak lesznek a kivitelezés folyamán szakaszosan is folyósítani a vevők által felvett hiteleket.

A fentiek mellett a társasházi építményi jog átruházására is lehetőség van, mely megoldást nyújthat arra az egyre jellemzőbb helyzetre, ha a vevő még a kivitelezés folyamat során és a lakás tulajdonjogának megszerzését megelőzően szeretné a jogosultságát rendezett szerződéses körülmények között értékesíteni.

Fontos tudni emellett azt is, hogy a szerződés eltérő rendelkezésének hiányában a társasházi építményi jog nem örökölhető, a jogosult halála az adásvételi szerződést megszünteti és a társasházi építményi jog ilyen esetben a már megfizetett vételárrészek visszafizetését biztosítja az eladó és az örökösök közötti elszámolásig.

H.G.: Hogyan működik a társasházi építményi jog a gyakorlatban?

Dr. Radics László: Az építtető előzetes társasház alapító okiratot készít, melyben megjelöli, hogy a kivitelezés lezárását követően az épületeben belül milyen helyrajzi számú lakás és nem lakás funkciójú ingatlan albetétek fognak létre jönni.

Ha az előzetes társasház alapítás ténye a tulajdoni lapra bejegyzésre kerül, megkötésre kerülhet az adásvételi szerződés és ennek keretében sor kerülhet a társasház építmény jog alapítására, ha a vevő legalább a vételár egy részét megfizeti. Ezt követően a tulajdoni lapra az adásvételi szerződéssel érintett lakás megjelölésével bejegyzik a vevő javára a társasházi építményi jogot, mely egészen addig fennmarad, míg a használatbavételi engedély kiadását és a társasház bejegyzését követően a vevő a lakás tulajdonjogát meg nem szerzi.

H.G.: Mi történik, ha a vevő nem tud fizetni?

Dr. Radics László: Szerintem ez a jelenlegi szabályozás leggyengébb eleme, főleg eladói szempontból nézve. A vételár fizetés elmulasztása ugyanis súlyos szerződésszegésnek minősül, melynek alapján az eladó a bíróságtól kérheti az építményjog megszüntetését.

A jogszabály lehetőségként kínálja fel, hogy a társasházi építményi jog jogosultja előzetesen közjegyzői okiratban járuljon hozzá a vételárfizetés elmaradása esetén a jogosultságának ingatlan-nyilvántartási törléséhez, de ebben az esetben is az eladó elállását követően 60 napnak kell eltelnie, mire a társasházi építményi jog törlése kérhető a földhivataltól. Ráadásul az, hogy az adásvételi szerződés megkötése mellett még közjegyzőt is külön igénybe kell venni, jelentős többletfeladatot és költséget fog jelenteni az értékesítési folyamat során.

A fentiek miatt egyelőre kérdéses, hogy a kivitelezők, vagyis az eladói oldal hajlandó lesz-e egy olyan jogosultság alapításához hozzájárulni, amely a nem fizetés esetén csak hosszan tartó eljárásos során és többletköltségek mellett töröltethető, így gátolhatja az érintett lakás mielőbbi újraértékesítését.

Úgy gondolom, hogy az eladók többsége ezt csak abban az esetben lesz hajlandó elfogadni, ha az alapított jogosultság mellett finanszírozási szempontból kedvezőbb helyzetbe kerül, és  az építkezés folyamata során fokozatosan megkapja és is fel is használhatja a vételárat. Ha ez nem valósul meg, én az eladók részéről egyelőre a társasházi építményi jog alapításától való elzárkózásra számítok.

Ami feltétlen maradjon meg benned a társasházi építményi joggal kapcsolatan:

  • Biztonság: A társasházi építményi jog biztosíja a befizetett vételárat a beruházóval szembeni végrehajtás vagy felszámolás esetén.
  • Hitelezhetőség: Akár már a „gödörre” is felvehető a CSOK Plusz vagy az Otthon Start hitel.
  • Garancia: A bejegyzett jog elidegenítési és terhelési tilalmat is jelent.
  • Automatizmus: Az építményi jog a lakás tulajdonjogának megszerzéséig fennmarad.

Ha jogilag biztonságosan szeretnél új építésű ingatlant vásárolni, érdemes már a döntés előtt ingatlanjogban jártas ügyvédhez fordulnod. Dr. Radics László több mint 15 éve foglalkozik ingatlan-adásvételekkel, irodája Nyíregyházán, a Báthori utca 6. I.em/2 szám alatt található. Az ügyvédi iroda az alábbi telefonszámon: 30/972 3883 és e-mail címen: drradicslaszlo@gmail.com érhető el ….de a Facebook-on is megtalálod őket ide kattintva.

Ingatlanközvetítőként pedig segítek megtalálni azokat a megbízható beruházókat, akik már az új, 2026-os biztonsági szabályok szerint értékesítenek, hogy nyugodtan tervezhesd a beköltözést.

…és ne feledd:

Az ügyvéd figyelmeztet – a döntés a Tiéd.

 

Horváth Géza

lakóingatlan specialista

30/999 9150

Nyíregyháza ingatlanpiaci szakértője