Az ügyvéd figyelmeztet: sok vevő abban a hitben él, hogy ha kifizeti a vételárat a tulajdonosnak, az ingatlan automatikusan az övé lesz és azonnal költözhet.

Azonban a haszonélvezeti jog egy olyan „láthatatlan korlát”, ami erősebb lehet még a tulajdonjognál is. Egy törölni elfelejtett haszonélvezet miatt előfordulhat, hogy kifizetsz tízmilliókat, mégsem teheted be a lábad a saját lakásodba. Ez nem csak bosszúság: ez az ingatlanpiac egyik legdrágább jogi csapdája.

A nyíregyházi ingatlanpiacon 2026 elején is sok a generációs házcsere, ahol az ingatlanokon szinte kivétel nélkül szerepel valamelyik szülő vagy nagyszülő haszonélvezeti joga. A kapkodás és a „majd megegyezünk a családban” típusú ígéretek itt vezetnek a leggyorsabban jogi patthelyzethez.

Ingatlanpiaci szakemberként látom, hogy a vevők gyakran csak a tulajdoni lap első oldalát nézik, és nem számolnak a haszonélvezet törlésének költségeivel vagy azzal az eshetőséggel, ha a haszonélvező mégsem akar aláírni. A biztonság itt is a pontos előkészítésen múlik.

A cikk szakmai részében Dr. Radics László, Nyíregyháza egyik meghatározó, ingatlanügyekkel foglalkozó ügyvédje segít eligazodni. László nap mint nap látja azokat a helyzeteket, ahol a tulajdonos eladná a házat, de a haszonélvező „vétójogával” minden számítást keresztülhúz.

HG: Mi a leggyakoribb tévhit, amivel a vevők találkoznak a haszonélvezet kapcsán?

Dr. Radics László: A legnagyobb tévedés azt hinni, hogy a tulajdonos egyedül dönthet az eladásról. A tulajdonos eladhatja ugyan a lakást a haszonélvező beleegyezése nélkül is, de a haszonélvezet rajta marad az ingatlanon. Ez azt jelenti, hogy a vevő megveszi az ingatlant, de a haszonélvezőnek joga van ott lakni, sőt, akár ki is adhatja azt valaki másnak. Ki venne meg egy ilyen házat? Gyakorlatilag senki.

HG: Volt mostanában olyan eseted, ahol a haszonélvezeti jog miatt majdnem meghiúsult egy nyíregyházi adásvétel?

Dr. Radics László: Igen, nemrég egy fiatal pár fizetett volna előszerződés megkötése mellett foglalót egy lakásra, ahol az eladó azt ígérte, hogy az adásvételi szerződés megkötéséig a nagymama haszonélvezetét „majd levetetik”. Kiderült azonban, hogy a nagymama erről nem is tudott, és esze ágában sem volt lemondani a jogosultságáról. Ha nem nézzük meg időben a tulajdoni lapot és egyeztetünk a haszonélvezeti jogosulttal, a foglaló megfizetése ellenére sem tudtuk volna később megkötni az adásvételi szerződést és akár évekig tartó pereskedés is kialakulhatott volna a foglaló visszatérítése érdekében. Szerencsére a megfelelő körültekintés miatt a fiatal pár végül nem futott bele ebbe a csapda helyzetbe és a foglaló összegének felhasználásával másik lakást tudtak vásárolni.

HG: Mennyibe kerül „megszabadulni” a haszonélvezeti jogtól? Van fix ára?

Dr. Radics László: Ez megegyezés kérdése. A haszonélvező lemondhat ingyen is, de kérhet érte pénzt (megváltási árat). A megváltási ár szabadon meghatározható, de létezik egy illetéktörvény szerinti, életkortól függő számítási mód az érték meghatározására, amit a legtöbbször használni szoktak. Ez a számítási mód azért is praktikus, mert kifejezi azt, hogy a fiatalabb haszonélvezeti jogosult feltehetően tovább tudja gyakorolni a jogosultságát, így minél fiatalabb a haszonélvező, annál „értékesebb” a joga. De hangsúlyozom: a haszonélvezőt senki nem kényszerítheti arra, hogy lemondjon a jogáról, még bírósági úton sem.

HG: Haszonélvezettel terhelt ingatlan. Hogyan készüljön a vevő?

Dr. Radics László: Az adásvételi szerződéskötésnél a haszonélvezőnek is meg kell jelennie eladóként vagy nyilatkozattevőként, mivel jogosultságáról a jogszabály által megkövetelt formai és tartalmi kellékekkel rendelkező okiratban kell lemondania. Nem elég tehát, ha a haszonélvezeti jogosult saját kézzel írt nyilatkozatát visszük magunkkal a szerződéskötésre és arról próbáljuk meggyőzni az ügyvédet, hogy a „haszonélvezeti jogosult úgyis mindenről tud.”

A legfontosabb, hogy lehetőleg még a szerződéskötést megelőzően tisztázzuk a haszonélvezeti jogosulttal, hogy ragaszkodik ellenérték megfizetéséhez vagy ingyenesen mond le jogosultságáról, mert ezzel elkerülhetjük, hogy a vevő és az ügyvéd előtt alakuljon ki kellemetlen helyzet az esetleg eltérő elképzelésekből.

HG: Mit javasolsz ügyvédként?

Dr. Radics László: Gondoljanak a váratlan helyzetekre és használjanak tiszta fogalmazást: Már a vételi ajánlat megtétele előtt kérjenek le friss tulajdoni lapot, és ha haszonélvezőt látnak rajta, ragaszkodjanak hozzá, hogy ő is nyilatkozzon a szándékairól, nehogy később derüljön ki az, hogy az ő együttműködésének hiányában nem kerülhet sor az adásvételi szerződés megkötésére.

Szakértői emlékeztető:

  • A haszonélvezeti jog bár személyhez kötött, de a haszonélvező számos tekintetben erősebb pozícióban van mint a tulajdonos, mivel elsődlegesen ő jogosult használni vagy hasznosítani az ingatlant.
  • A haszonélvezeti jogról való lemondás illetékköteles lehet, ha nem megfelelően kezelik.

Ha nem akarod, hogy a nehezen megkeresett pénzed egy törölni elfelejtett haszonélvezet miatt vesszen oda, kérd Dr. Radics László szakértő segítségét a szerződés szövegezéséhez. Az ügyvéd úr 15 éve foglalkozik ingatlan-adásvételekkel, irodája Nyíregyházán, a Báthori utca 6. I.em/2 szám alatt található. Az alábbi telefonszámon: 30/972 3883 és e-mail címen: drradicslaszlo@gmail.com érhető el az irodája….de a Facebook-on is megtalálod őket ide kattintva.

Ha pedig olyan ingatlant keresel Nyíregyházán, ahol az alku során nemcsak az ár, hanem a biztonságos, tehermentes jogi háttér is fontos, keress bizalommal. Lakóingatlan specialistaként segítek, hogy az új otthonod valóban a tiéd legyen, minden értelemben.

…és ne feledd:

Az ügyvéd figyelmeztet – a döntés az Tiéd.

Horváth Géza

lakóingatlan specialista

30/999 9150