A tájékozatlanság és ebből fakadóan egyetlen dátum elnézése akár több millió forint plusz illetéket is jelenthet.
Sokan még mindig a régi szabályok szerint számolnak a visszterhes vagyonátruházási illetékkel kapcsolatban, miközben 2026. január 1-jétől lényeges könnyítés lépett életbe a lakásvásárlók számára.
A probléma csak az, hogy erről sokan nem tudnak.

2026 elején az ingatlanpiacon egyszerre van jelen az óvatosság és az elinduló kereslet. Nyíregyházán is egyre több olyan vevővel és eladóval találkozunk, akik lakást cserélnek, nagyobba költöznek, vagy éppen kisebb ingatlanba váltanak.

Az ilyen ügyleteknél az egyik legfontosabb kérdés az illeték. A visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke továbbra is 4%, ami egy 50–60 millió forintos ingatlannál már önmagában is komoly összeg. Nem mindegy tehát, hogy milyen illetékalap után kell ezt megfizetni.

2026.január 1-jétől azonban jelentős jogszabályi változás lépett életbe, amely sok lakásvásárlónak komoly megtakarítást jelenthet – feltéve, ha tud róla, és jól alkalmazza.

A cikk szakmai részében Dr. Radics László, Nyíregyháza egyik meghatározó, ingatlanügyekkel foglalkozó ügyvédje segít eligazodni.
Munkája során nap mint nap találkozik olyan jogi és időzítési hibákkal, amelyek utólag akár milliós veszteséget is okozhatnak az érintetteknek.

 

HG: Hogyan indult a 2026-os év adásvételi szempontból?
Dr. Radics László: Az év elején már most érzékelhető az élénkülés, sok olyan ügyfél jelentkezik, aki a korábbi évek eladásait és az idei vásárlást szeretné jogilag optimalizálni.

HG: Érkeznek már az új szabályokkal kapcsolatos kérdések?
Dr. Radics László: Igen, de jellemzően inkább azok kérdeznek, akik már hallottak a változásról. A legtöbben még mindig a régi, hároméves szabállyal számolnak.

HG: Mit vársz 2026-tól illetékezési szempontból?
Dr. Radics László: Aki időben lép és jól dokumentálja a korábbi eladásait, annak ez az év kifejezetten kedvező lehet.

HG: Mi változott pontosan?

  1. december 31-ig illetékkedvezmény akkor volt igénybe vehető, ha a vevő a lakásvásárlást megelőző 3 éven belül, vagy az azt követő 1 éven belül eladta korábbi lakását.
  2. január 1-jétől azonban ez a hároméves visszatekintési idő öt évre bővült, míg a vásárlást követő egyéves határidő változatlan maradt.

Ez azt jelenti, hogy az illeték alapja továbbra is csak a két ingatlan forgalmi értékének különbözete, viszont már öt évre visszamenőleg lehet figyelembe venni a korábbi lakáseladást.

Fontos változás az is, hogy korábban – több lakáseladás esetén – az illeték alapját a vásárláshoz időben legközelebb eső adásvétel adatai alapján kellett meghatározni.
Ez a megkötés kikerült a törvényből, így 2026-tól a vagyonszerző szabadon választhatja ki az elmúlt öt év (vagy a vásárlást követő egy év) adásvételei közül azt, amelyik illeték szempontjából a legkedvezőbb számára.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy aki az elmúlt években több ingatlant is értékesített, most már nem feltétlenül a legutóbbi eladás „számít”, hanem az, amellyel a legalacsonyabb illetékalap érhető el.

Ez a változás sok esetben százezres, sőt milliós különbséget is eredményezhet az illetékfizetés során – feltéve, hogy az érintett tud róla, és helyesen alkalmazza.

HG: Hol csúsznak el a legtöbben?

Dr. Radics László: A leggyakoribb hiba, hogy az érintettek:

  • nem számolnak a régebbi eladással, mert „túl régi”-nek gondolják,
  • nem tudják, hogy több eladás esetén a számukra legkedvezőbb illetékalapot választhatják,
  • vagy rossz időzítéssel adják be a nyilatkozatokat.

Pedig a törvény egyértelműen kimondja: ha több lakást érint az ügylet, a vagyonszerző számára legkedvezőbb megoldást lehet figyelembe venni.

HG: Mi történhet, ha nem figyelnek?

Dr. Radics László: Egy tipikus példa:
egy vevő 2021-ben eladott egy lakást, majd 2026-ban vásárol egy újat. Ha nem tud a szabályváltozásról, könnyen előfordulhat, hogy a teljes vételár után megfizeti a 4%-os illetéket, miközben jogosult lenne a különbözet szerinti számításra.

Ez akár 1–2 millió forint különbséget is jelenthet.

HG: Mit javasolsz ügyvédként?

Dr. Radics László:
„Minden lakáscsere vagy vásárlás előtt érdemes átnézni az elmúlt öt év ingatlanügyleteit, és már a szerződéskötés előtt tisztázni az illetékalapot. Egy rövid egyeztetés sokszor többet ér, mint egy utólagos fellebbezés.”

 

Amit feltétlen tudnod kell:

  • 2026-tól 5 évre nőtt az illetékkedvezmény visszatekintési ideje
  • Az illeték mértéke továbbra is 4%, de nem mindegy, mi az alapja
  • Több eladás esetén a legkedvezőbb illetékalap választható
  • A rossz időzítés vagy tájékozatlanság milliós veszteséget okozhat
  • Előzetes jogi egyeztetéssel ezek a hibák elkerülhetők

 

Ha jogilag biztonságos adásvételt szeretnél, érdemes már a döntés előtt ingatlanjogban jártas ügyvédhez fordulni. Dr. Radics László több mint 15 éve foglalkozik ingatlan-adásvételekkel, irodája Nyíregyházán, a Báthori utca 6. I.em/2 szám alatt található. Az alábbi telefonszámon: 30/972 3883 és e-mail címen: drradicslaszlo@gmail.com érhető el az irodája….de a Facebook-on is megtalálod őket ide kattintva.


Ha pedig szeretnéd elkerülni a tipikus piaci, tárgyalási és időzítési hibákat, lakóingatlan specialistaként szívesen segítek a felkészítéstől egészen a sikeres eladásig vagy vásárlásig.

 

…és ne feledd:

Az ügyvéd figyelmeztet – a döntés a Tiéd.

 

Horváth Géza

lakóingatlan specialista

30/999 9150